而治理手段上，则是继承增强科技手段在运营与治理上的运用，相符行业数字化成长趋势，未来也在各房企的竞争比拼中所占的权重也会越来越高
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万科作为行业龙头企业，一举一动都在行业内具备引领风向的感化，2020年只剩下着末3天的时刻，万科召开了一场2021年目标与行动大年夜会这场会议涉集团线上线下几万人介入，会议现场以OKR的形式推出了2021年的事情义务
OKR即目标与关键成果法，是一套明确和跟踪目标及其完成环境的治理对象和措施，OKR的主要目标是明确公司和团队的“目标”以及明确每个目标杀青的可衡量的“关键结果”
简单来说，因此结果为导向的事情措施，可分为季度目标、年度目标等
万科执行OKR治理法，并为2021年定下6大年夜目标，即：利润增长；回归绿档；五大年夜区域BG做好基础盘；物业BG尽快找到关键路径，有重点的冲破和成长；打造冠军组织；科技赋能
这6大年夜目标涉及利润、财务、营业、组织、科技多维度，周全阐述了新情况下万科未来的计谋新打法
我们从万科“高位起跳”的计谋来看，判断未来市场仍或存在时机以前三年增速较缓、遭中国恒大年夜集团反超的万科，能否经由过程这6大年夜目标，成功“逆势冲高”，回归绿档，还要看其内部精细化、信息化治理
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01
2021年万科“高位起跳”
从万科说起的6大年夜目标来看，其对2021年贩卖、回款、利润、现金流都给出了详细指标分手为贩卖规模达到7900亿，回款率达到95%，归母净利润实现500亿，投资前现金流达到2000亿
万科将2021年贩卖目标定在7900亿元，意味着2021年增长率要达到12%今朝，行业前三贩卖规模均跨越了7000亿元，分手是碧桂园、恒大年夜、万科，此中，碧桂园于2018年冲破7000亿，随后2年都维持了个位数的低速增长，恒大年夜在大年夜跨步迈入7000亿之后，将2021年的贩卖目标定在7500亿，增速降至3.7%，仅万科在行业“零增长”以致是“负增长”预期下，选择“高位起跳”
究其启事，一方面，以前三年，万科增长速率确凿太慢，行业排版被恒大年夜反超，让出第二位次，排名第三，这在企业“竞争计谋”下不容乐不雅别的一方面，只管当前行业增速放缓，市排场临下行压力，但从企业个体角度来说，在控风险的条件下，从区域、城市结构，产品布局安排，营销策略拟订等方面来看，依然照样可以找到增长路径，而万科在这些方面都具备自己的上风
从万科的历年体现来看，万科也曾多次逆市而起，如在2008年金融危急背景下，全国房地产市场大年夜幅萎缩，万科在市场下行中体现出较强的韧性
据察看，自“三条红线”提出后，万科在投资与贩卖两方面都呈现了加速迹象，尤其是在2020年12月，单月贩卖1015.4亿元，同比增长77%，投资金额532.9亿元，达单月最高2021年1月，万科贩卖业绩延续12月高增长，单月全口径贩卖702亿元，单月贩卖排名再次登顶
我们觉得，只管在当前行业成长趋势下，规模不再至上，但增长能力仍是“经久主义”下竞争力的一个紧张表现
图：碧桂园、恒大年夜、万科2018年以来贩卖比较
数据滥觞：企业看护布告、CRIC
02
“回归绿档”力争回款率达到95%
自2020年8月尾“三条红线”的提出，债务环境开始成为各大年夜房企持续增长历程中的“软肋”如恒大年夜2021年“降速成长”的第一大年夜重任即“降负债”
在新规管控下，本来的“三高”扩大路径被堵截，行业开始更强调财务安然增长，房企在追求规模增长中既要对融资进行合理节制，企业的流动性也需有所保障
从万科提出的6大年夜目标来看，今朝万科在“三条红线”中仅一条踩线，即“剔除预支款后的资产负债率”踩线，万科要贩卖7000亿之上提出业绩增长12%的同时“回归绿档”，其关键在于财务相对稳健，并对企业回款和现金流提出要求，2021年万科要力争回款率达到95%、投资前现金流要达到2000亿
我们根据年报，粗略估算出万科2020年上半岁终投资前的现金流约为1392亿元，该数值与2000亿元有必然差距，跟着下半年“三条红线”的提出，万科作为黄档企业，融资在必然程度受到限定，详细能否达到2000亿目标，加倍依附于回款能力
不仅仅是万科，跟着“三条红线”的正式推行，对付“踩线”房企来说，面临降负债和匆匆增长双重寻衅，不少房企因为资金面收紧，被迫低落周转在此形势下，去化回款将作为企业资金滥觞渠道的紧张性加倍凸显
表：2020年部分房企抓回款营销举措
数据滥觞：CRIC
03
万科押宝精细化、信息化治理
当前越来越多的房企陷入“增收不增利”的逆境，我们觉得，这一问题的要害仍在增长要领上
年报显示，2019年万科归母净利润为388.7亿元，而2021年，万科今朝归母净利润为实现500亿元，从388.7亿元到500亿元，要求年均复合增长率维持13.4%
数据显示，近两年来，万科无论是毛利率照样净利率都在走低，2020年1-9月毛利率为27.1%，此中房地产开拓及相关资产经营营业收入毛利率为22.9%，净利率为12%，都低于前两年水平
表：万科2018年以来利润率环境
注：房地财产务毛利率扣除税金及附加
数据滥觞：企业看护布告、CRIC
对此，万科方面将治理期间的效益滥觞主要归为内部精细化治理、信息化治理
从其2021年目标中可以看出，万科全员执行OKR绩效稽核体系，并在区域上划分了南方、上海、北方、中西部、西北五大年夜区域BG2021年5大年夜区域BG除了推行1363管控体系外，还加强了投融资事情要求，以及针对全周期客户需求的办理规划，并强调了协同事情
OKR体系具备自下而上、公开透明、敏捷等特性，万科经由过程区域BG、营业BG式治理，以各区域、各营业效率最大年夜化带动企业整体治理效率与效益的提升
同时，值得留意的是，只管2021年万科提出较高的规模增长目标，但同时设定经久库存目标低落至一半，这也意味着不能经由过程大年夜量供货推高业绩，侧面对付项目去化率有所要求市场下行中，项目容错率也在低落，任何项目的掉败都可能孕育发生连带影响，是以要从拿地、定位、设计、扶植、营销、治理等各阶段严格把控，确保“做一成一”，前进项目去化效率
总的来看，万科2021年的六大年夜目标归纳起来等于：安然性增长、有质量的增长，详细计谋打法与郁亮对治理红利定义的关键五点交相呼应，确定了“均好”的竞争计谋走向
我们觉得，从万科逆势冲高的行为来看，未来市场仍或存在时机，然则是属于强者之间的比力，对付任何房企来说，在“经久主义”下，企业维持生长力是关键，一方面要赓续强化竞争上风，另一方面要做到“均好无短板”