这是什么观点，我们将其与前十房企作比较。恒大年夜3758.5亿元的短期债务占十强房企短债总额的40.5%，比排在第二位的碧桂园和第三位的融创总和，还多出约1250亿元。
受疫情“黑天鹅”影响，1月份恒大年夜全口径贩卖额405.4亿元，同比下降5.9%。
着末，无论是网上卖房，照样打折匆匆销，毕竟是一场争夺现金流的本钱游戏，恒大年夜不过是抢跑了。
11.5%-12%的高利率发债
现金流作为房企的“命门”，如斯“大年夜甩卖”的背后，裸露出的是恒大年夜资金链危急。虽然，2月份贩卖业绩亮眼，不过，从其偿债规模看，依旧杯水车薪。
数据滥觞：wind，房地产察看家综合收拾
从营销的角度来看，恒大年夜这招确凿是房企营销的立异之举。虽有不少房企抄功课，但效果并不抱负。可见在当下这种危急时候，对高杠杆的房地产企业来说，活下去真的挺不轻易。
要是恒大年夜经由过程发债得到4.95亿元，按照恒大年夜11.5%-12%的高利率谋略，年息约5940万元，88天的利息资源约为1432万元。当然，1432万对付恒大年夜来说是九牛一毛，但眼下恰是缺钱的时刻，一分都是钱。
今年1-2月，恒大年夜以融资总量465亿元位居房企融资榜首。此中，外洋发债融资以60亿美元位列第一；海内债券融资以45亿元位列第二。
表1：2019年上半年前十房企短期债务环境
3月1日，恒大年夜经由过程收集视频举行网上2月贩卖业绩新闻宣布会：在周全实施“网上卖房”后，恒大年夜2月份网上累计认购99141套，优惠后房屋总代价1026.7亿。
表2：2020年1月-3月2日前十房企股票涨跌幅
数据滥觞：彭博(bloomberg)，房地产察看家综合收拾
打折历来便是恒大年夜的把戏，可2月份的打折可谓出尽了风头。
那么，成效若何？真的赚了吗？
2020年，恒大年夜拟订的贩卖目标为6500亿元，超过跨过2019年贩卖额489.4亿元，增长可谓“不小”。
事实上，对付恒大年夜的打折游戏，本文在此梳理了下逻辑线：19年负债压顶——1月初拿地，负债加码——疫情“黑天鹅”雪上加霜——高利率发债，借新还旧——1季度业绩低迷，打折缓解现金流压力。
3
比较2月的优惠，我们能够看到显着折扣有所收受接收，但定金门槛却进一步低落，只必要2000元定金即可。事实上，万变不离其宗，匆匆销的背后核心是仍是缓解现金流压力。此外，还能带来免费营销、稳定市场信心、稳定股价和投资者信心等多重利好。
虽然2017年时，恒大年夜曾作出的允诺，在2019年中期将净负债率降至100%以下，但截止2019年中期，恒大年夜的净负债率是152%。
数据滥觞：英为财情，房地产察看家综合收拾
金额之大年夜、利率之高，足见恒大年夜对资金的饥渴程度。那既然借到钱了，应该必然程度上缓解了资金状态。然而恒大年夜的看护布告里给出了港股上市公司的规范说法：主要為其現有債務再融資及用作一样平常公司用途。这仅是借新偿旧而已。
遗憾的是，照样发力过猛，19年年中时恒大年夜总土储就达到了3.19亿平方米新高。且2020年1-2月，恒大年夜继承经由过程公开市场举牌拿地，耗资27亿元，得到72万平方米。
优惠看着很吸惹人，大年夜部分人是奔着薅羊毛来的。可事实的本相是，这5000元认购金被恒大年夜拿去0利息周转了88天。究竟，恒大年夜筹集到了若干资金？
2
那么，继承扩大，意味着必要充沛的现金流，同时也需备好“余粮”。然而，拿地就要费钱，费钱就必要现金。于是恒大年夜拟订了土储计划，2017-2020年每年削减地皮贮备5%阁下。
75折卖房背后的营销逻辑
今年1月，受疫情影响，港股及a股普遍惨跌。此中前十房企中跌幅较大年夜的是碧桂园、恒大年夜，下跌约20%。
数据滥觞：中指钻研院，房地产察看家综合收拾
2月，恒大年夜以全口径贩卖金额470亿元夺冠，逆市同连大年夜增118.3%。
2、净负债职权比跨越150%，股票下跌约20%
当然，东莞一个楼盘不代表恒大年夜600个楼盘，在市场前景黯淡的三四线城市，加之其项目立案价弹性空间较大年夜，“75折”的打折力度可能是真实的。只不过除了武汉的一、二线城市，恒大年夜的折扣照样必要酌情斟酌。
2月13日，恒大年夜推出了一个88天保价、无来由退房政策，购房者只需在平台线上缴纳5000元定金即可预定房源，其详细优惠内容见下表。
根据恒大年夜2019年半年报可知，截至2019年6月尾，恒大年夜有息负债高达8131亿，这相称于济南市2019年的gdp总额。
以上数据并不太好看，足以窥测恒大年夜的风险系数值。那么，恒大年夜该若何应对资金压力呢？或许债有多深，恒大年夜就能有多狠。
此外，恒大年夜的净负债职权比跨越150%，债务水平远高于行业匀称水平，与之比拟，万科净负债率仅 35.04%。而净负债职权，表示持有现金数额与债务的比例，跨越100%阐明股东无法付涌现金。此时恒大年夜的净负债职权比已跨越150%，乃至恒大年夜所有供应商很难拿到回款。
数据滥觞：恒大年夜2019年半年报
三天之后，16日恒大年夜发出更劲爆消息，2月18日-2月29日，恒大年夜全国室庐75折优惠，3月1日-3月31日78折优惠。在亮眼的75折根基上，恒大年夜还叠加了一系列目眩缭乱的优惠。
1、有息负债8000亿元，1年内短期负债3758.5亿元
1
数据滥觞：企业2019年半年报，房地产察看家综合收拾
眼下已进入阳春3月，尝尽2月营销战果后的恒大年夜继承发力“云卖房”。全国启动楼盘“78折+恒房通保举额外97折”的让利“组合拳”，老套路附上了一系列目眩缭乱的优惠，一样平常人预计得钻研半天。
假如仅是销量下滑，对付恒大年夜这样一家市值近2500亿的企业来说，并不能伤其筋骨。但条件是，恒大年夜的债务压顶。
值得留意的是，60亿美元债均是1月发行，统共发了4笔，匀称利率在11.5%至12%。这个利率远高于碧桂园5.13%，创下了大年夜型房企的新高度。
偿债压力大年夜、利息高、现金流资不抵债，面对如斯严重的资金链危急，才是恒大年夜被迫“75折”卖楼的独一缘故原由。对付恒大年夜而言，收定金、预支款，才是解现金流之渴的独一措施，否则又得再次借新债还旧债。
恒大年夜有多缺钱？
这里，我们抛开99141套房终极是否整个成交，我们先算下得手的认购定金。每套定金5000元，总的认购金额达4.95亿元，且免息应用88天。
此中，需在1年以内了偿的金额总数达到3758亿，占比46.2%。
这统统得益于恒大年夜的“鲇鱼行动”。在售楼处集体关闭的2月，恒大年夜以一系列打折优惠戏码，撬动低迷市场，得到阶段性胜利。殊不知，大年夜家真的薅到恒大年夜羊毛了吗？
表4：2020年1-2月房企发债排行榜
表3：2020年1-2月前十房企拿地金额及面积
然而再节省，无疑土储照样必然程度上加剧了恒大年夜现金流和资金链的首要。加之偿债压力，疫情影响，1月份拿地之后，恒大年夜在加速大年夜规模高息发债。据彭博(bloomberg)的数据，
表6：恒大年夜:5000元认购金优惠活动内容
值得留意的是，此中19.39亿元是在1月15日前花掉落的，而全部2月份，恒大年夜拿地仅花了7.61亿元，相较于其他前十房企，恒大年夜确凿是最“节省”的一家。
债务缠身的同时，恒大年夜现金持有严重资不抵债。截止到2019年6月尾，恒大年夜现金余额仅为2880亿，现金短债比仅为0.55，前十房企中排第一。
然而，打折的背后照样被细心的网友发清楚明了蛛丝马迹。所谓的打折和淘宝“双十一”很像，先抬高价格恢回覆再起价，然后再打折。比如：东莞恒大年夜翡翠华庭。1月份他们优惠售价为1.53w/㎡，而今朝的均价是1.92w/㎡，稍稍算下就知道到底打了若干折了。
表5：2020年1月恒大年夜发债环境