文丨地产三哥

1、房企打折？贬价！？

近来，恒大年夜公司贬价降的幅度对照大年夜，连许家印博士签署的绝密文件都全网传布。

75折、88折，现款再折，整栋楼买，折上再折。

总之，便是折。

初看，三哥并不以为然。

恒大年夜的开春折扣由来已久，每年2月份的贩卖会议，恒大年夜都邑放出一些折扣的消息。这一次大年夜约和往年一样。

今年的环境特殊，线下开不了售楼处，恒大年夜前两年搞的“恒房通”恰恰可以派上用场。恒大年夜虽然债务多，但存货多，贩卖大年夜，不至于为了5000块钱的买房定金就啥都不管了，这无非便是引流到线上。

待到疫情解除日、山花烂漫时、售楼处重开那一天，这一次恒房通引流的客户蓄池塘肯定能匆匆使线下成交量的放大年夜。

不停到我望见那份全网传布许博士签署的密级“秘密”的打折贩卖文件全网传布。

我就有些纳闷了，有两个问题：

首先，这假如是泄密，发生这种秘密文件全网传布的工作，真让人担心公司的管理。难道这一次疫情恰恰让恒大年夜找了一个甩锅的时机？顺势匆匆销，就地卧倒？

以恒大年夜的公司治理，当然不是泄密，也不是就地卧倒。

别说它正积极向新能源汽车行业转型朝上进步，单说2019年其房产的条约贩卖已经冲破6000亿元了，以是被动泄密是不存在的。

那么便是恒大年夜有意为之。有意放出秘密文件，让全国人夷易近知道恒大年夜的贬价是至心割肉的，是“迫不得已”的秘密打折。

孙子兵法有云：或虚而示之以实，或实而示之以虚；或虚而虚之，使敌转疑以我为实；或实而实之，使敌转疑以我为虚。

欲擒故纵。商者，也是诡道。

恒大年夜在这个时刻用这一招，技巧角度来说，高，其实是高。

只是，别的的角度来说，这有些乘风借势或者乘火掠夺，和许博士的政治醒悟比起来，算不上是什么高着儿。

此外，我们再来看，恒大年夜2018年的净利润率8%。现在售价打9折、8折，75折，便是10%-25%的降幅，还能挣到钱吗？这不蚀本吗？

在地产公司里面，恒大年夜的净利率不算低，融创2018年虽是13%，但此中还包括不少收购万达资产包之后的评估收益，房产贩卖营业的净利率应该也在8%阁下。

有点违反知识吧？亏今大年夜甩卖？

当然弗成能！

抛开营销的噱头和套路不说：比如每年双11、618电商大年夜匆匆的时刻，商户很多都是先涨价再打折；再比如针对卖不动的商品、不好卖的商品打折。

房地产企业还有一个最终大年夜杀器：

税盾。

2、税盾的感化

盾，是起到防护感化的。

我们先看看恒大年夜和融创现在的税盾有多厚，它俩交了若干税：报表显示恒大年夜2018年交了576亿元，融创交税112亿。

房地产行业切实着实是纳税大年夜户，房地产行业的税收由增值税和所得税构成。

增值税，便是针对增值部分进行计税，采纳的累进税率。

在恒大年夜和融创的年报中，我们都能看到这样一句话：

“中國地皮增值稅乃当场皮價值的增值金額按介乎30%至60%不等的遞進稅率徵收。”

和个税一样，简单来说，便是卖的价格越高、增值越高，增值税越高。

增值税计税对照严格：有些器械不能算到资源里面抵扣，比如人为、贩卖用度这些器械不能算进去。

哪些器械能抵扣呢？主如果三项：

地皮资源、建安资源、本钱化利息。

这是增值税部分谋略措施。

另一税种是所得税。

便是把资源、用度、增值税等税收都刨除掉落之后，剩下的利润部分要计税，所得税税率是25%。

大年夜偏向说，把增值税和所得税都缴纳之后，剩下的便是公司的净利润了，可以拿来分红了。

3、恒大年夜的税盾模型

为什么有税盾的存在，就能贬价呢？

由于贬价，降的很大年夜一部分是公司的纳税。

以恒大年夜为例，咱们来试算如下：

此中一些数据滥觞和谋略根基：

贩卖单价：恒大年夜2018年的贩卖均价10500元/平米阁下。

地皮价格：2018岁终恒大年夜的匀称地皮资源是1635元/平米。

恒大年夜的三项用度占营收连大年夜约10.2%。

本钱化利息占在建和待售物业比例大年夜约是9.5%。

这个比例和恒大年夜的夏总在2018年中期业绩宣布会上说的差不多：

“关于低资源这一块，我们可以公布几个数据，2018年6月份交楼的单价大年夜概是9200元/平方米。....交楼资源只有5860元/平方米，此中建安是3700元/平方米，我们的地皮是有1615元/平方米，利息方面，本钱化利息是426元/平方米。”

现在我们再来看，恒大年夜的贬价之后，纳税和净利润的的变更。试算结果如下：

由于税盾的存在，10500元/平米的房价，净利只有1484元/平米。

然则，同样由于税盾的存在，即便直降3500元、降幅33%到7000元/平米，七折不到，公司依然不会蚀本。

这便是税盾的感化。

只不过假如房价低落33%，纳税要从2035元低落到339元/平米，降幅83%。

税收的低落在房价低落中占了更大年夜的部分。

4、融创的税盾试算

同样的，我们来看看融创的环境。

融创2018年的贩卖均价15200元/平米。

岁终地皮资源均价3700元/平米。

假设建安资源与恒大年夜一样，这个区别也不会有多大年夜。

融创的三项用度占营收连大年夜约11.7%。

本钱化利息占在建和待售物业比例大年夜约是7.1%。

同样措施，谋略融创的各类房价折扣规划之后纳税和净利润的变更：

也便是说，屋子卖15200元/平米，融创净利2237元/平米。

要是融创贬价：它能遭遇的房价降幅是39%、房价低落5900元/平米，公司依然不亏。

然则，纳税额就从3259元低落到414元/平米了，降幅87%。

比拟于做“夷易近生地产”的恒大年夜，做“高端室庐”的融创的税盾更厚。

5、税盾在手，房企也不敢真贬价

由于税盾的存在，理论上说，房地产公司都有很大年夜的贬价空间。

房价/地价的值越高、增值越多的屋子，税盾越厚，贬价空间也越大年夜。

以恒大年夜和融创的模型测算的盈亏平衡点来看，现在的价格至少有30%阁下的贬价幅度。

税盾在手，打折我有！

然则，这仅仅是理论上。

咱们看看房价低落之后,纳税的低落幅度：

屋子假如贬价10%，房企缴纳的税收要低落30%阁下；

屋子假如贬价20%，房企缴纳的税收要低落60%阁下；

屋子假如贬价30%，房企缴纳的税收要低落80%阁下；

融创的孙总2019年11月6日说，“卖地收入加上房地产行业税收收入，占全部财政收入的 40%”。

以是，你感觉房价打折贬价可能吗？

由于税盾的存在，房地产企业利润上行空间有限，但下行空间更有限。

房地产公司从来不会由于挣不到钱而倒闭，从来都是现金流的缘故原由才会出问题。

这个时刻，现金流比利润率紧张。

要现金流就要打折贬价。

然则你要真打折，得先问问国家同不合意。

说不定公司先被打折了。

这些地产大年夜佬们这个事理会不懂？

这便是屋子弗成能卖不掉落、房价弗成能下跌的底层逻辑。

你再看看，那些打折的屋子，到底在哪里，是些什么屋子？