回望近几年万科申报表露的新营业，2015年景立万纬物流，2016年增添了商业地产、滑雪、长租公寓、养老几项营业，并将其和物流地产归类于拓展营业，2017年再添教导、财产办公两大年夜新营业，2018年将标准办公、财产园、冰雪度假归入主营营业中的其他营业之中

(2月13日，贵州省龙里县一处复工的旅游地产项目图/IC)

转型房企的路径自治

本刊记者/贺斌

发于2020.2.24总第936期《中国新闻周刊》

在新冠肺炎疫情冲击之下，险些没有企业能独善其身，对付严重依附现金流的房地产企业来说，更是劫难性的袭击——各地售楼处整个关闭，开拓扶植也由于复工难而频频延期在房住不炒总基调下，原先就由于政策收紧而陷入逆境的房地产企业，又将面临新的生计磨练

近日，南京、上海、无锡、西安等地纷繁出台针对房企的救助或减负政策，包括容许延迟地皮价款缴纳、税费缴纳延期、预售前提适度放宽、推进线上审批办事、信贷支持等，以应对疫情冲击下行业的资金压力，缓释开拓商现金流的风险

各地出台的楼市扶持政策究竟是为了赞助企业渡过眼下短期的难关，照样开释宽松的政策旌旗灯号？中国的房地产市场是会继承下行照样会迎来起色？在业内人士看来，统统都充溢了不确定性

自救

企业开始了新一轮的自救2月10日，恒大年夜首先开始在全国范围内实施周全的网上购房考试测验，供给网上看房、网上选房、网上购房等的一站式办事购房者只须经由过程恒大年夜旗下的恒房通平台在线缴纳5000元定金，即可预定房源，恒大年夜还对购房者推出5月10日前享受最低价购房、无来由退房两大年夜兜底政策，以及购房及保举奖励等多重福利

立异的背后，是房地产企业停息线下营业的“不得已”之举从今年1月尾开始，受疫情影响，全国房企线下贩卖陷入暂时的逗留，恒大年夜上千个项目、售楼处也陷入逗留状态据克而瑞数据显示，2020年1月，TOP100房企单月贩卖总额仅 5097.05亿元，同比下降近 12％不少房企开始考试测验线上购房，拓宽贩卖渠道，以应对疫情防治对项目贩卖带来的冲击

“疫情过后，市场规复正常化，带来疫情后的第一波贩卖红利或贩卖反弹，谁能抓得住，谁就能够在存量市场中抢到更多的客户”空·白钻研院开创人杨现领向《中国新闻周刊》阐发，今朝各大年夜房企都在做线上售楼处，但实际上只是“蓄客”，很难有实际的效果恒大年夜推出的网上购房，冲破了以前纯真的线上售楼处观点，开始做线上的匆匆销和线上的优惠，将行业推向了一个新的水平，由于在猛烈的竞争之下，必须要有实质性的动作才能抢到这一贩卖红利

“实际上，按照往常，因为春节假期，一仲春份也是房地财产相对较冷的时期”一位不愿走漏姓名的业内人士向《中国新闻周刊》表示，然则此次疫情带来了各类不确定性，企业不得不提前做好应对

在杨现领看来，除了疫情带来的不确定性，市场基础面下降的身分也是房地产企业短期内的压力所在这些年，中国房地产市场经历了快速成长，以前5年房地产买卖营业额是65万亿元，仅2019年就达到16万亿元，增速异常快

直到去年的11、12月份，房地产企业开始面临较大年夜的下降压力，开拓商的贩卖节奏放缓，周转速率下降“即便没有疫情，房地产贩卖的艰苦也是有目共睹的，相对付疫情的短期冲击，市场基础面的变更可能会更经久地影响开拓商的增长速率和现金流的收受接收能力”杨现领说

是以，近来几年，房地产企业纷繁开始钻营多元化转型，恒大年夜结构大年夜康健、科技等领域，近年来在新能源汽车更是动作几回再三，碧桂园则投资农业和机械人财产；而早在2012年就猜测中国房地产市场进入白银期间的万科，在颠末6年的转型后，一年前又回归了房地产主业

究竟哪种转型要领更为成功，今朝彷佛看不出谜底，从企业的财报来看，这些头部房企的“副业”彷佛尚未带来可不雅的利润，而从“主业”来看，据中指钻研院1月17日宣布的《2019中国房地产企业监测申报》显示，2019年，万科以6308.3亿元的贩卖金额，居中国房地产企业首位，中国恒大年夜和碧桂园分手以6010.6亿元、5522亿元紧随其后

从今朝来看，转型彷佛为房地产企业成长带来了更多的不确定性

(上海的一处长租公寓开拓长租公寓产品是房地产企业的转型偏向之一图/新华)

转型

引领新一轮转型的，是一贯号称危急感驱动的万科2012年，就在中国房地产市场处于“黄金期”的时刻，万科董事会主席郁亮却觉得房地产行业已经进入白银期间，并根据这一判断启动从计谋、机制、文化、组织、人“五位一体”的厘革

也是在这一年，万科提出“城市配套办事商”计谋，即环抱客户破费进级和城市配套成长的需求，向商业地产、物流地产、教导、养老、体育等领域拓展2014年4月，万科正式开始转型，首先推出奇迹合股人轨制，在4月23日万科召开的奇迹合股人开创大年夜会上，共有1320位员工志愿成为公司首批奇迹合股人，此中包括在公司任职的整个8名董事、监事、高档治理职员

奇迹合股人轨制的建立，不只让员工有了开发市场的积极性，也给予各大年夜区必然的自立权在转型思路下，万科各区域和城市团队在容身房地财产务的同时，纷繁开辟地产主业之外的“新营业”他们在市场最前沿，懂得客户的痛点和需求，可以机动开展新营业，教导、养老、长租公寓等营业板块都是从区域成长起来的

2014年，厦门万科在矜持商业项目金域华府中，考试测验“将空间使用起来”，在打造了儿童教导营地和社区商业之后，按照青年客店的模式，将残剩2000多平方米的空间改造成有共享空间的青年栖身社区，取名“被窝公寓”，租给相近的年轻人

像这样的考试测验，在其他城市的万科团队也开展起来，呈现了万科驿、万科派等长租公寓项目2016年5月，万科集团将各区域长租公寓项目统一为“泊寓”品牌，组成专门的营业单元

“这些考试测验都是一线公司自下而上开展的，纵然成立BU，泊寓在进入二十多个城市后，依然是推行轮值合股人轨制，半年轮换一次，而不是总部派认真人去治理”万科集团总部一名不具姓名的员工向《中国新闻周刊》先容说

并非所有项目都是自下而上的，从集团层面，经由过程收购或相助，也是万科进入新营业领域的要领万纬物流在成立两年后，借助介入收购举世物流巨子普洛斯，并成为其主要股东，冷链和仓储营业才得到伟大年夜提升而商业地产项目也是经由过程引入在华南地区颇有影响力的印力集团，作为商业开拓与运营平台，才有了快速的成长

对付万科的这些新营业，外界习惯用“多元化”来形容近年来，中国房地产企业为平衡周期颠簸和经营风险，纷繁进行多元化考试测验，“财产＋房地产”成为很多房地产企业转型的偏向而大年夜康健财产、文娱旅游财产，新能源汽车财产，以及以科技赋能的聪明社区财产，每每成为房地产企业拓展新营业的选择

然则，郁亮并不认同“多元化”这个说法，在他看来，环抱城市软硬件提升所做的工作，对付房地产行业来说，不能算是“多元化”，是以很长一段光阴，在万科内部，都很默契地不用“多元化”这个提法

回归

2018年，万科将计谋定位进级为“城乡扶植与生活办事商”从配套办事商到生活办事商，意味着万科不仅要供给硬件，也要供给软件；不仅要供给空间，也要供给内容

彼时，各区域的新营业成长良莠不齐，有菜市场、停车等体量较小但成长不错的营业，也有在其他区域成长不错到本地却水土不服的营业，比如在南方大年夜热的养老财产就在北方部分城市遇冷前述万科员工表示，对付新营业，万科有一套容错机制，但郁亮也曾说过“三年没有效果就放弃”，是以，从企业层面，亟须对新营业进行梳理，进行取舍

2019年，在万科集团目标与行动沟通会上，郁亮以“收敛聚焦，巩固提升基础盘”为主题作申报，与这一计谋偏向相配套的，是计谋检讨、营业梳理、组织重修、事人匹配的全方位厘革

昔时，万科提议了一场名为“初夏行动”的内部革新，颠末33轮专题会议，无数的钻研评论争论和申报改动，正式确立“组织为计谋办事、治理为营业办事”的原则，在总部和BG、BU基础完成了组织重修

在营业架构上，确定了“四大年夜区域＋物业办事”五大年夜BG，以及商业开拓与运营、物流、长租公寓、冰雪、外洋、教导六大年夜BU在组织布局上，对总部所有的部门进行调剂，形成三大年夜中间，即支持中间、治理中间和奇迹成长中间这样，突破了原有的金字塔科层架构和部门之间的壁垒，让治理更通行，更高效

这一革新被外界解读为重回房地产主业，但在郁亮看来，“城乡扶植与生活办事商”和“聚焦收敛、巩固提升基础盘”互为表里，是硬币的两面，在理解上弗成偏废，更弗成对立起来看万科所说的“基础盘”不光是指“房地产开拓营业”，而是所有的BU、BG都要明确自己的基础盘，“万科不是要收敛其他营业，而是要聚焦收敛每块营业的经营治理动作聚焦收敛不是砍树，而是修剪枝叶”郁亮在2019年事首?年月的一篇文章中如斯阐释

“实际上，收敛聚焦的权力掌握在各BU、BG手中”上述万科员工表示，由各奇迹单元和营业板块对自己的营业进行梳理，回归到基础的经营治理逻辑中去，“总部不会就详细该收敛什么，聚焦什么来下指令，我们是一个办事型的总部”据他先容，今朝各BU、BG基础完成了收敛聚焦的动作，营业条线相对清晰

中指钻研院中国房地产TOP10钻研组在《2019中国房地产百强企业钻研申报》中指出，房地产行业还有较大年夜空间，开拓营业仍是推动企业成长的核心动力，相关多元营业的协同加倍有利于企业快速生长，而一些盲目转型与进行非相关多元化的房企，因为营业领域不认识以及协同效应低等缘故原由，经营问题层出不穷，导致资金链急急影响企业成长

这一点在万科的营业布局中彷佛越来越清晰，商业开拓与运营、长租公寓、冰雪都是与地产相关项目，教导是基于物业办事中客户需求而延伸的项目，以仓储和冷链为主的物流则为旗下商业地产板块供给办事

“房企应继承聚焦主业，发挥产品、资本以及履历等竞争上风，助力企业的长远成长”在申报的着末，得出这样的结论

薄利

无论基于房地产开拓偏向向相关营业延伸，照样开辟新的财产领域，在杨现领看来，各大年夜房企转型的偏向都很明确，其核心是改变今朝房地产行业的高周转模式，“所谓高周转模式，实际上是要赓续奔腾，赓续往风险最高的地方提高的历程，一旦速率慢下来就逝世了，以是现在的房地产企业都盼望改变这种模式”

杨现领以喷鼻港模式为例，喷鼻港房地产企业的负债率险些是举世房地产企业中最低的，其主要缘故原由在于持有很多经营性的物业，能维持较好的现金流

“这种从开拓到持有的转型，从增量到存量的转型，从增量开拓到资产运营的转型，对海内的开拓商来说照样很难的”杨现领进一步解释，不仅还有很大年夜的去库存压力，更是因为以前五年内的高周转，让房地产企业险些丢掉了做其他营业的能力，是以，房地产企业要建长板，做另一种完全不长于的领域，短期内很丢脸到周全转型的盼望然则，基于危急感驱动孕育发生的多元化转型，彷佛并没有为万科带来丰盛的回报

万科《2019年上半年度申报》显示，上半年万科整个营收中，来自房地财产务的结算比例高达95％新营业中，以致没有一项盈利指标能达到表露的标准，即占主营营业收入或利润的10％以上

“没有哪个行业能比房地产更赢利”郁亮在企业内部多次这样表示，但对付多元化产品的微利，他也有自己的理解在郁亮看来，环抱城市成长，万科在构建一个生态系统，由于作为硬件的屋子不缺了，缺的是作为软件的办事内容，以是必要往里面添补器械让它更丰满

从中期财报来看，同样开展多元化结构的恒大年夜和碧桂园也没有表露地产以外财产的营收数据，房地产开拓依然是房企收入的主要滥觞与营收比拟，三家企业的资产负债率也相称高，分手是万科85.26％，恒大年夜83.5％，碧桂园89.3％

“负债率这么高，还要大年夜量投资，这相符逻辑吗？”一位钻研财产计谋的专家反问《中国新闻周刊》在他看来，所谓的多元化转型并非一些企业对外鼓吹的那样，“转型就像有身，嚷嚷几年了，肚子却还不见大年夜，这不是很稀罕吗？”

这位不愿签字的专家进一步解释说，所谓的“肚子”，指的是财产布局，体系布局，产品布局，在转型初期，或许还不宜显现，但几年以前，假如照样没有改变，就不得不狐疑是否真的进行了转型据他阐发，有些转型只是打着多元化的旗号，实际上依然是地财产务，还有的多元化转型则可能是借助地方政府对新动能招商的愿望，获取其他方面的利益

从数据来看，房企彷佛对拿地维持了理性立场，据《中国房地产市场钻研·2019四时度报》数据显示，2019年贩卖百强房企新增货值总量达9.7万亿元，较2018年下降10％阁下，拿地贩卖比为0.34，保持审慎立场，此中有49％的企业拿地金额较2018年下降

各房企的转型尚未见到显着效果，一场突如其来的新型冠状病毒肺炎疫情囊括全国，开启了“宅经济”模式，也打乱了各行各业的经营模式和成长节奏无论是把鸡蛋装进地产开拓这一个篮子，照样放入“多元化”的篮子，因为地产依然是主营营业，其他营业纵然影响不大年夜，也无法对冲地产主业受到的冲击而更普遍的环境是，与地产相关的商业板块、文娱旅游板块在疫情来袭时首当其冲，丧掉惨重，令企业雪上加霜

在此次疫情中，以社区为单位的封闭式治理，将各房地产商的物业办事水平差异凸显出来，有专家估计，疫情过后对住房的需求假如叠加政策的红利，或会激发一轮房地产贩卖的小高潮但杨现领觉得，总体买卖营业量、买卖营业金额或会下降，而老例的住房需乞降改良性需求还有，纵然开释一部分需求，也可能会加倍理性

在杨现领看来，疫情过后，短期内房地产企业会将现金放逐在首位，维持一拨高周转，但在此后，开拓商应将产品和办事放在加倍紧张的位置，而不应过于重视规模收益和财务数据“很长一段光阴，中国的房地产企业在这一方面是有些倒退了”

而从政策角度，杨现领并不算乐不雅房住不炒的基调不会变，而限购、限签、限价等政策基础上在2019年已经摊开了，以是2020年行政性政策推出的空间不是分外大年夜，今朝只是疫情带来的一个阶段性光阴窗口，地方政府在这个窗口期做一些定向的有限放松，总体上政策不会有大年夜的松动而在金融政策首要的环境下，信贷政策也更多地向小微企业和实体经济倾斜，给予房地财产和房企的空间不会太大年夜

“疫情带来的风险，任何房企都规避不了，除了靠现金流硬扛，只能做一些提前的应对，捉住疫情之后第一波贩卖红利”杨现领说